Một trong những nội dung tại dự thảo trước đây của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) nhận được nhiều quan điểm trái chiều là quy định mua bán, cho thuê nhà ở bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) phải giao dịch qua sàn. Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, sau khi thẩm tra dự thảo luật tại phiên họp ngày 12/4, đã yêu cầu Chính phủ rà soát lại quy định này để đảm bảo quyền tự do lựa chọn của người dân.
Tại tờ trình mới nhất ngày 26/4, sau khi tiếp thu, Chính phủ giữ nguyên quan điểm cần bắt buộc. Theo bản thảo luật mới nhất, hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Bất động sản tại TP HCM, tháng 2/2023. Ảnh: Quỳnh Trần
Về lý do đưa ra đề xuất này, Chính phủ cho biết căn cứ vào loạt chủ trương của Đảng, Trung ương và khẳng định "đã đánh giá tác động kỹ".
Hiện không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn nhưng theo Chính phủ, 99% các chủ đầu tư đều bán hàng qua sàn hoặc môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn còn tự tổ chức sàn giao dịch hoặc bộ phận bán hàng riêng.
Các trường hợp mua bán, giao dịch trực tiếp (không qua sàn giao dịch, không qua công chứng) dẫn tới nhiều rủi ro cho người mua vì khó kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả của bất động sản. Thực tế đã xảy ra nhiều vụ lừa đảo bán bất động sản không có pháp lý (dự án ma, dự án không đủ hạ tầng kỹ thuật, không được phép xây dựg) hoặc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Điển hình là dự án lừa đảo của Công ty Alibaba tại Đồng Nai, Vũng Tàu hay dự án Roxana Plaza Bình Dương của Công ty TNHNN Xây dựng và dịch vụ thương mại bất động sản Tường Phong.
Bên cạnh đó, tờ trình cũng đánh giá, quy định buộc giao dịch qua sàn cũng không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư, hay giá bán. Bởi, thay vì chủ đầu tư bỏ chi phí để tự tổ chức bán hàng, họ thuê sàn bất động sản thực hiện sẽ tiết kiệm chi phí vì sàn bất động sản là đơn vị bán hàng chuyên nghiệp nên hiệu quả, hiệu suất cao hơn.
"Việc quy định giao dịch qua sàn không làm giảm tính cạnh tranh của thị trường hay tạo độc quyền của các sàn giao dịch", tờ trình Chính phủ nêu.
Do đó, quy định buộc bán bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn sẽ tăng kiểm soát, minh bạch, bảo vệ người dân trong các giao dịch nhưng không làm ảnh hưởng tới quyền tự do và góp phần tăng cạnh tranh giữa các sàn giao dịch. Nhà nước sẽ có công cụ quản lý thông tin, điều tiết thị trường nhanh và kịp thời khi có biến động, chống thất thu thuế, rửa tiền.
Trước đó, tại phiên thảo luận dự Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) hôm 12/4, nhiều thành viên Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho rằng không nên quy định cứng giao dịch qua sàn.
Ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế nhận xét, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng trung gian, chi phí 8-10% và được tính vào giá giao dịch. Sàn cũng không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, mà chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Chưa kể, có hiện tượng các sàn câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Quy định bất động sản trên giấy phải giao dịch qua sàn đã có tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, sau đó được bỏ khi sửa luật năm 2014 và áp dụng đến nay.
Về quy định thanh toán trong giao dịch bất động sản, sau rà soát và tiếp thu ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã chỉnh sửa tại dự thảo luật.
Theo đó, Khoản 2 Điều 49 dự thảo luật mới nhất quy định, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cung cấp cho khách hàng thông tin tài khoản mở tại các tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài để nhận tiền thanh toán theo hợp đồng.
"Việc này thể chế hoá Nghị quyết 18 của Trung ương, đảm bảo quyền tự do thoả thuận các bên trong hợp đồng và tạo điều kiện, khuyến khích tăng sử dụng thanh toán qua ngân hàng", tờ trình Chính phủ nêu.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 92 điều, dự kiến được Quốc hội xem xét, thảo luận tại kỳ họp tháng 5 tới.
Anh Minh
